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不動産の相続対策③(貸家建付地)

不動産の活用③

賃貸建物の建築

 アパートやマンションを建築することが、相続対策になることは土地をお持ちの方ならご存知の事と思います。
 それではアパートやマンション建築がなぜ相続対策になるのでしょうか?
 「借金をするから」という人がいますが、借金をするから相続対策になる訳ではありません。以下にその理由を簡単に説明します。

 市街化区域内の土地は、路線価で評価します。道路に路線価という値段が付いていて、所有地の前の道路の値段と面積をかけて土地の評価額を出す訳です。例えば路線価が10万円で面積が500㎡だと評価額は5,000万円となります(細かな条件はここでは考慮していません)。

 借地権割合と借家権割合が決まっていて、借地権割合というのは場所ごとで違っています。借家権割合は全国どこでも同じで30%です。例えば借地権割合70%、借家権割合が30%という場所でアパートやマンションを建てると「貸家建付地」となってこの借地権と借家権を掛けて合わせた割合の21%を土地の評価から引きます。

 前述の土地の場合

 5,000万円-5,000万円×21%=3,950万円

 の評価になります。

 今度は建物の計算ですが、先ほどの土地に5,000万円のアパートを建築したとします。この建物に固定資産税をかけるために固定資産税評価額が付きます。この評価額は建築費のおよそ50%ぐらいです(構造や設備によって変わります)。さらに借家権割合の30%を引くことができます。

 この建物の相続税の評価額は

 5,000万円×50%-5,000万円×50%×30%=1,750万円

 となります。合計すると

 3,950万円+1,750万円=5,700万円

 の評価ですが、建築前の土地は5,000万円の評価、建築費は5,000万円でしたから1億円の価値があったことになります。それが5,700万円の評価になるのですから、

 1億円-5,700万円=4,300万円

 で4,300万円も評価が下がったことになります。この差額の4,300万円分の財産の評価が引き下がることになります。結果として相続税が下がることになります。

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