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不動産の相続対策④失敗しない賃貸住宅建築

アパート・マンション本当に建てて大丈夫?

 農地や更地、古い借家をお持ちの方のところには、連日のように色々な業者、ハウスメーカー等が訪問して来たり、電話をかけてきたり、DMを送ってきたりしてると思います。「いい加減にしてくれ!」と言いたくなると思いますが、彼らも仕事、今後も容赦なく続くことでしょう。

 とは言え、賃貸住宅建築が相続税対策になることは、皆さんお解りのことと思います。じゃあ建てた方がいいのでしょうか? 答えはイエスです。ただし、入居者が見込めるのならばですが・・・。

 空室があると貸家建付地の評価は半減します。借家の評価減は入居している戸数/全戸数をかけて計算するからです。
 例えば10世帯あるアパートの半分の5世帯が空室だったとすると、30%引けるはずの借家権割合は半分の15%になってしまいます。これは土地の評価にも、建物の評価にも影響します。
 
 ところが一括借り上げをしている建物は空室があっても100%入居しているものとして計算します。あるハウスメーカーは「一括借上システムがあるから安心ですよ。何の心配もいりません。」などといったセールストークを使って提案をしてきますが、本当に安心でしょうか?

 アパート・マンション経営には3つの大きなリスクがあります。それは「空室リスク」、「金利上昇リスク」、「維持管理リスク」です。「金利上昇リスク」は固定金利の選択などである程度返済の目途がたちます。「維持管理リスク」も修繕計画をたてておけば物価の急激な上昇でもない限りそう慌てることもないと思います。「空室のリスク」が一番重点を置いて検討しなければなりません。

 「一括借上方式」は安心なように感じますが、それでも「何も心配いらない」などということはあり得ません。「一括借上システム」でも入居率が悪くなれば家賃下落のリスクは常にあります。会社の経営が傾くことだってあるかもしれません。そもそも賃貸住宅の経営というのは投資であって投資に「絶対大丈夫」などということはあり得ないのです。(株式や先物取引よりは安全だと思います。)

 では全くダメかというとそうとも言い切れません。平成17年の国勢調査では、持家が平均119.8㎡なのに対し、賃貸住宅は平均が42.8㎡で必ずしも満足な広さとは言えません。核家族化が進み人口は減っていますが、世帯数は増えるといったデーターもあります(総務省統計局人口問題研究所資料より)。高齢化や晩婚化が進み単身者や高齢者夫婦の世帯が増えると予想されています。ニーズは場所や工夫次第でまだまだあると言えます。

 ご所有の土地が本当に賃貸住宅経営に適している場所かどうか。適しているのならどんなターゲットを狙えばいいのか。需要と供給のバランスを考えてプランニングしなければなりません。計画が市場調査や周辺の状況などを踏まえた上でのものかどうか、それが根拠のあるデーターなのかよく検討する必要があります。
 
 戸建借家が最近脚光を浴びていますが、今後の世帯人員の減少をみると、品質の割に家賃の高いものは競争が激しくなると思われます。低家賃で高品質の物件でなければ淘汰されていくかも知れません。採算性を考えて、安かろう悪かろうでは生き残れないでしょう。

 賃貸住宅を経営するうえでもっとも大事なことは、その場所で建築して、一括借上などしなくても入居が入る。入居が見込めるいい物件だから一括借上ができる。という考え方で進めることです。間違っても一括借上があるから大丈夫と先に一括借上有りきで考えてはいけません。入居の心配は少ないけれど、入退去の煩わしさや空室になった時の相続税の評価減を維持するために「一括借上システム」を利用するのなら安心です。入居の心配が少なければ、万が一会社が倒産しても入居者は残るからです。

 正しい業者選びをして健全な賃貸住宅経営をしましょう。

 

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