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不動産の相続対策①(不動産の評価)

不動産と現金

 ここからが私の一番得意な分野です!。
 元大手ハウスメーカー社員がこっそり教える土地に関する相続対策です。
 

土地に関する相続の現状

 相続税の申告で財産に占める不動産の割合はその年によっても違いますが、平成21年分では51.3%でした。つまり不動産の対策が相続対策の明暗を分けるといっても過言ではありません。

 一番簡単な相続対策の方法は現金を不動産に変えることです。なぜかというと、相続税の評価額は、公示価格のおよそ80%で土地の値段より相続税の評価額の方が、20%も安いからです。例えば1億の現金で、1億の土地を購入するとそれだけで、相続税の評価は8000万円に下がる訳です。

 しかしこれは以前の話で、土地の価格が下がり出し、実際の土地の取引の価格よりも路線価の方が高いという土地が出始めました。土地が実際に下がり始める時期と、相続税の路線価に反映されるまでには時差があるためです。

 そこで、相続に詳しい税理士等が、物納という制度に目を付けました。実際売買する価格よりも路線価の方が高いのだから、土地そのものを納税した方が得という訳です。土地売買の時にかかる所得税(住民税と合わせると39%という時期があった!)もかからなくてすむし、一石二鳥と物納による納税が殺到しました。

 すると困った問題が起きました。物納で土地を納めてもらったのはいいが「その土地が売れない!」という問題です。国税庁も別に土地が欲しいのではなく、やはり現金に換金できなければ困る訳です。そこで物納はなかなか認めてもらえなくなりました。現金があればまず現金で納めてください。それがだめなら延納で分割して納めてください。それでも納められない場合初めて物納を検討しましょうとなりました。しかも一番良い土地でなければいけません。「この土地が一番使い勝手が悪い土地だからこの土地を物納用にしよう。」と思っても「その土地じゃなくてこちらの良い土地を下さい。」となる訳です。隣地と境界でもめているとか、何かその土地に法律上の制限がかかっているとかもだめです。物納を認めてもらうのはかなり厳しいといえるでしょう。

 路線価の価格がどうやって決まるかと言うと、路線価を決めるための不動産鑑定士からなるチームがあり、前年の不動産の取引等を参考にして決めるのですが、どうしても現在の価格と比べて時差が生じてしまう訳です。土地の価格が横ばいになりこの時差は縮小していますが、それでも路線価と比べてその土地の実勢価格が低い土地というのは、まだ多数存在します。どうしてでしょうか?

 大きな原因には次のような理由があります。

 比較的大きい土地を売った場合、一般的に住宅の分譲業者が買う場合がほとんどです。分譲業者はその土地を区画割し、道路をを付け水道やガス等を引き込みます。そうして分譲用地ができあがるのですが、今度はその土地を家を建てる人に買ってもらわないといけません。その地域地域で相場がありますから、いくらぐらいで売り出さないと売れないかで土地の値段も決まります。その最終値段から造成や区画割にかかった費用や道路など売れない土地の面積、その業者が欲しい利益の分を差し引いた価格で土地を仕入しないと損をすることになります。こうして土地の値段が決まっていきます。ですから路線価よりも売買価格が低いという現象が起こります。

 それでは、これから土地等の不動産の相続対策はどうすればいいのでしょうか?
 私が20年の間やってきた事はまさにこの事です。次回から不動産の相続対策を順を追って検討していきます。

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