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不動産の相続対策②(小規模宅地等の特例)

不動産の活用②

小規模宅地等の特例

相続における不動産活用において、最も多く使われ効果が大きいのが「小規模宅地等の特例」です。

 自宅の土地や、自分の経営する会社の社屋が建っている土地、アパート・マンション用地等について、相続税評価額を50%もしくは80%減額できる制度です。土地の種類によって200㎡、240㎡、400㎡まで対象となります。

 ただし、この制度を利用するには一定の条件があります。どれを選択できるかで、相続税評価額が大きく異なります。2010年度の税制改正で条件がかなり厳しくなりました。具体的には次の図を参照してください。

相続する土地 相続する人 土地の相続税評価額 上限の面積
自宅の土地
  • 配偶者
  • 同居又は、生計を一にしていた親族(申告期限まで所有、居住)
  • 配偶者、同居親族がなく、相続開始以前3年以内に自分の持家に住んだことがない親族(申告期限まで所有、居住)
80%減 240㎡
自宅兼その他用途の土地
  • 配偶者
  • 同居又は、生計を一にしていた親族(申告期限まで所有、居住)
  • 配偶者、同居親族がなく、相続開始以前3年以内に自分の持家に住んだことがない親族(申告期限まで所有、居住)
自宅部分の土地80%減、その他の土地は条件ごとに判断 ケースにより変化
特定事業用宅地等(会社・工場等) 申告期限までに事業を継続し、期限まで所有する親族 80%減 400㎡
アパート・マンション等で利用している土地 申告期限までに事業を継続し、期限まで所有する親族 50%減 200㎡

2010年度の税制改正の変更点は、

 税制改正の変更点はいくつかありますが、影響が大きいと思われる改正点は次のものです。

 ① 税制改正以前は、共同で相続する場合誰か1人でも80%減額の条件に適合すれば、その他の相続人も80%の減額になり、ました。しかし、税制改正後は、80%減額を受ける事ができるのは条件に適合した相続人のみとなりました。

 つまり以前は母は同居しており、長男が独立して別の所に住んでいて1/2ずつ相続したケースでも、どちらも共同相続人として80%の減額を受けることができました。

 ところが、税制改正後は母しか80%の減額が受けられなくなったのです(長男が別居のため)。この場合最大で1/2の面積についてのみ、80%減額できることになります。

 ②改正前は申告期限まで居住や事業の継続をしなくても50%の減額がありましたが、改正後はこのような場合は適用除外となりました。

 ③自宅併用賃貸住宅を相続した場合、改正前は建物の一部でも80減額の条件に適合すれば240㎡まで80%の減額が可能でしたが、改正後は按分して適用となりました。

 例えば配偶者が建物とその敷地を相続した場合、自宅部分の面積が建物全体の1/10の場合、最大でも敷地の1/10しか80%の減額を受けられなくなりました。

 
 小規模宅地等の特例を使う場合は条件に適合するかどうかを慎重に検討する必要があります。

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