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広大地評価

2011/11/23

広大地評価の概要

 一般に住宅用地となるような土地というのは、広くなるほど坪単価が下がります。狭い土地ですと、個人でも購入が可能ですが、ある程度の大きな土地だと買い手が限られてきます。分譲住宅を販売しているような業者が購入する場合がほとんどです。

 その場合、広い土地をそのままで販売することはできませんので、住宅用地として開発工事が必要になります。開発道路を作ったり、ごみ置き場や公園などの公共用地を確保する必要があります。一部は公共の土地となり土地の全てを販売することはできません。このような理由で単価が安くなるのですが、これを相続税の評価に当てはめたのが、「広大地評価」です。

  このため、分譲住宅ではなく、大きな分譲マンションを建てられる地域の土地や大きな工場が建てられる地域の土地は、該当しません。分譲マンションや工場なら区画割をしたり、開発道路に土地が取られることがないからです。

 又その土地の形状によって道路を取らなくても住宅の区画割ができる土地も該当しません。

 「広大地」に該当すれば最大で65%も評価を減額できます。

 

広大地に該当する土地とは?

 それでは、この分譲住宅が建てられる地域とはどこでしょうか?

 国税庁の回答では、「現に中高層の建物が建っていて、引き続き今も建築されているような地域にある敷地。」は該当しないとなっています。中高層とは「3階建以上で賃貸マンションも含む」ということです。

 又現在はファミレスなどが建っていても、その建物を取り壊せば分譲住宅となるような土地は「広大地」に該当するようです。更地でないと広大地に該当しない訳ではないようです。

 いずれにしてもこの「広大地評価」には税金の知識だけでなく、不動産の知識も必要となってきます。しかし、税務署の職員も税理士も不動産に関しては専門家ではありません。このため「広大地評価」に該当するかどうかは非常にあいまいです。

 安易に広い土地だから「広大地評価」に該当すると判断するのは大変危険です。不動産にも税金にも強い税理士がいればその先生に相談することをお勧めします。一般的な税理士では手に負えない制度と言えると思います。

 広大地に該当する土地でその上に2階建てのアパートが建っている土地はどう評価するのでしょうか?

 これは以前実際にあった事例ですが、この場合は、広大地評価で減額になり、更に貸家建て付地として評価減になりました。

 不動産にも税金にも強い先生に協力していただきましたが、他の先生は誰に聞いても「アパートが建っていたら分譲住宅を建てることができないから「広大地」には該当しない。」という回答でした。現在では一般的な知識となりましたが、当時はそれを知っている税理士の先生はほとんどいなかったと記憶しています。

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